土地市場沒有驟然升溫 今年地價將基本保持平穩(wěn)

　　摘要：國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院的地價動態(tài)監(jiān)測表明，全國一季度商業(yè)、居住、工業(yè)各類用途地價與2008年底水平相比全面下降；二季度，預(yù)計全國105個監(jiān)測城市中，地價同比仍在下降和基本保持不變的還會占大多數(shù)，上半年地價水平不會高過去年同期，上漲幅度較大的現(xiàn)象僅在個別城市發(fā)生。

　　這一段時間，富力10.22億元北京購地，綠地12億元刷新上海今年土地最高出讓價……表面看，地產(chǎn)市場似乎又“繁榮”起來了，有人稱土地市場驟然升溫，“圈地運動”再起。這些消息讓那些期盼“我想有個家”的購房者神經(jīng)再一次緊張起來。那么上半年土地市場到底怎么樣？全年地價走勢如何？地價上漲會不會推升房價？

　　部分地區(qū)地價有所上升，但幅度不大，“天價地”只是極個別現(xiàn)象，土地市場沒有驟然升溫

　　國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院的地價動態(tài)監(jiān)測表明，全國一季度商業(yè)、居住、工業(yè)各類用途地價與2008年底水平相比全面下降；二季度，預(yù)計全國105個監(jiān)測城市中，地價同比仍在下降和基本保持不變的還會占大多數(shù)，上半年地價水平不會高過去年同期，上漲幅度較大的現(xiàn)象僅在個別城市發(fā)生。

　　“從目前的監(jiān)測數(shù)據(jù)看，土地市場沒有驟然升溫，更沒有出現(xiàn)有些媒體所言‘搶購潮’，近期出現(xiàn)的‘天價地’只是個別現(xiàn)象。”國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松說。她分析，當(dāng)前，地價確實有心理標(biāo)桿作用，這些“極個別”成了一些開發(fā)商和個別媒體炒作的對象，企圖通過制造“天價地”現(xiàn)象，誤導(dǎo)輿論，影響社會預(yù)期，抬高房價。但從理性上講，地價不會有突發(fā)性波動。作為個案出現(xiàn)的“天價地”并不代表土地價格的整體上漲，更不能推動房價的飆升。

　　就一些地區(qū)土地價格升高的現(xiàn)象，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長、土地規(guī)劃研究中心主任嚴金明教授分析說，這首先和我國當(dāng)前的經(jīng)濟形勢企穩(wěn)回升有關(guān)，再者由于一些房地產(chǎn)降價促銷，回籠了一些資金，開發(fā)商們紛紛謹慎增加“土地儲備”以滿足未來的發(fā)展。另外，在地價上升較快的地區(qū)，有一部分是由于城市中心區(qū)的地價較高帶動了該地區(qū)平均地價水平的上升。

　　市場土地存量充足，今年地價將基本保持平穩(wěn)。到2020年，解決居民住房預(yù)留了足夠的土地指標(biāo)

　　“近幾年，已供出的住宅用地，按照平均容積率計，可建房屋面積大于同期住宅的竣工面積和銷售面積，市場上根本就不缺地。按照《城市用地分類與規(guī)劃用地標(biāo)準》確定的人均居住面積和《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（2006—2020）》確定的新增建設(shè)用地指標(biāo)，以及目前房地產(chǎn)用地的結(jié)構(gòu)比例測算，在確保18億畝耕地紅線的情況下，所預(yù)留的民生用地完全能滿足新增人口住房需求。在當(dāng)前國家‘保增長、擴內(nèi)需’的宏觀大背景下，民生用地的保障被提高到重要位置，國土部門明確要求要加大保障房供地力度。”趙松說。

　　“不管中國的土地多么緊缺，居民正常的住房用地需求都會得到保障。”國土資源部副部長鹿心社表示，他說我國在土地利用總體規(guī)劃對各類用地安排的時候，既把18億畝耕地紅線保住，同時為發(fā)展建設(shè)、特別是住房用地留下了足夠的空間。

　　有人認為，當(dāng)前房價的上升與當(dāng)前的國家嚴守18億畝紅線，從而造成土地供應(yīng)偏緊，地價偏高有關(guān)。對此國土資源部做了系統(tǒng)調(diào)查。在東部、中部、西部等不同地區(qū)，調(diào)查了620個房地產(chǎn)開發(fā)項目，結(jié)果表明，目前我國地價占房價15%—30%，平均是23.2%，而且多年基本維持在這一水平。“這說明，一些房產(chǎn)開發(fā)商所宣傳的地價推高了房價沒有根據(jù)，上述數(shù)據(jù)反映了地價占房價的成本比例，從中可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤還是較高的，房價完全有下降的空間。”趙松說。

　　房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整遠未到位，政府部門要加大土地供應(yīng)量，打擊囤地和各種投機行為，防止房地產(chǎn)市場泡沫累積

　　“目前，市場土地存量充足，關(guān)鍵是要把這些供出去的土地及時形成房屋的供應(yīng)量。有些開發(fā)商以種種理由拿著土地并沒有開發(fā)，從長遠看，由于土地的稀缺性，地價會逐步升高，自然就轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的利潤了。政府部門要加大力度打擊囤積土地行為，嚴格按照兩年不開發(fā)就收回的規(guī)章辦事。”趙松說。

　　嚴金明認為，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的恢復(fù)有一定拉動作用，但如果住房市場投機氣氛過于濃厚，這一促進因素將轉(zhuǎn)變成重大阻力。他說，上世紀90年代亞洲金融危機前夕，日本很多開發(fā)商囤積了大量土地，過分把土地作為一種資產(chǎn)而囤積炒作，拿到手的土地不是為了開發(fā)，而是利用土地的稀缺性特點等待升值，這樣供應(yīng)出去的土地就在開發(fā)商手中來回炒作升值，形不成商品房供應(yīng)量，導(dǎo)致土地的實際有效供給減少，進而推高房價，風(fēng)險不斷累積的房地產(chǎn)泡沫最終破滅，極大地傷害了日本的經(jīng)濟。“目前，我國已經(jīng)出現(xiàn)這種囤地、炒地的現(xiàn)象，反思日本的教訓(xùn)，我們要及時有效進行調(diào)控，充分發(fā)揮土地作為一種生產(chǎn)要素的作用，促進經(jīng)濟發(fā)展，改善民生住房需求，防止房地產(chǎn)泡沫對實體經(jīng)濟的傷害，防止經(jīng)濟大的起落，保持經(jīng)濟的平穩(wěn)增長。對不按政策辦事，縱容開發(fā)商囤地的地方政府也要嚴厲問責(zé)。”

　　“房地產(chǎn)是民生領(lǐng)域的重要組成部分，不適宜炒作。”趙松說。支柱產(chǎn)業(yè)也好，先導(dǎo)行業(yè)也好，不論怎么定位，首先不能忽視的是，它與公共資源的利用、與廣大民眾的生存、與社會的和諧穩(wěn)定密切相關(guān)。因此，對房屋這一既是商品又是民生保障的特定產(chǎn)品，政府應(yīng)當(dāng)切實發(fā)揮調(diào)控和監(jiān)管作用，一方面，在節(jié)約集約用地的原則下，調(diào)控土地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)，保障民生用地，另一方面對投機性需求進行抑制，對開發(fā)商違規(guī)囤地、捂盤銷售，假按揭等行為加大打擊、管理力度，維護一個正常的市場秩序，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。